Bodenordnung nach dem 8. Abschnitt des Landwirtschaftsanpassungsgesetzes (LwAnpG)
Nach den LPG-Gesetzen der DDR war es einer Landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaft (LPG) grundsätzlich erlaubt, auf den in die Genossenschaft eingebrachten Flächen Gebäude und Anlagen zu errichten. Sie konnte auch Dritten z. B. die Errichtung eines Eigenheims auf von der LPG bewirtschafteten Flächen gestatten. Da die so bebauten Flächen weiterhin den einzelnen Mitgliedern der LPG gehörten, entstand durch dieses Vorgehen getrenntes Eigentum am Gebäude / der Anlage und am Grund und Boden. Seit der Wiedervereinigung gilt auch im Freistaat Sachsen wieder das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), das derartiges getrenntes Boden- und Gebäudeeigentum nur ausnahmsweise im Rahmen von Erbbaurechten vorsieht.
Aufgabe der Bodenordnung nach dem 8. Abschnitt des LwAnpG ist es, das getrennte Eigentum an Gebäuden und dem Grund / Boden zusammenzuführen und damit BGB-konformes Eigentum zu schaffen. Hierfür stehen das Verfahren des Freiwilligen Landtauschs (§ 54 LwAnpG) oder das Bodenordnungsverfahren (§ 56 LwAnpG) zur Verfügung.
Klärung und Neuordnung der Eigentumsverhältnisse auf der Grundlage des Landwirtschaftsanpassungsgesetzes (LwAnpG) - d.h. Zusammenführung von Boden- und Gebäudeeigentum. Damit Herbeiführung eines dem Bürgerlichem Gesetzbuch entsprechenden Zustandes, wonach Boden- und Gebäudeeigentum eine Einheit bilden. Diese Zusammenführung ist oftmals die Voraussetzung, um in den Gebäudebestand weitere Investitionen vornehmen zu können - insbesondere dann, wenn mehrere Grundstückseigentümer betroffen sind.
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Die Flurneuordnungsbehörde beim Landkreis /der kreisfreien Stadt wird auf Antrag des Boden- oder Gebäudeeigentümers tätig.
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Freiwilliger Landtausch
Werden sich Bodeneigentümer und Gebäudeeigentümer über den Tausch bzw. den Wert der neu zu ordnenden Flächen sowie eventuelle Rechte und Lasten im Rahmen des Freiwilligen Landtausches nach § 54 LwAnpG einig, kann eine Tauschvereinbarung abgeschlossen und vollzogen werden.
Die technische Abwicklung des Verfahrens erfolgt durch die Flurneuordnungsbehörde, gegebenenfalls werden zugelassene Helferbüros beauftragt. Die Aufsicht über die gesetzeskonforme Ausführung liegt dann weiterhin in den Händen der Behörde.
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Bodenordnungsverfahren
Können sich die Eigentümer zum Tausch / dem Wert der Flächen, Rechten oder Lasten nicht einigen, ist ein Bodenordnungsverfahren nach § 56 LwAnpG durch die Flurneuordnungsbehörde einzuleiten. Dieses wird dann von der Behörde unter Einbeziehung aller Beteiligten durchgeführt. Dabei ist die Behörde zuständig, eine Wertermittlung der Flächen (ggf. auch der Gebäude) durchzuführen und die Neuordnung des Eigentums in einem Bodenordnungsplan festzuschreiben. Gelingt es während der Bearbeitung zu einzelnen Aspekten einvernehmliche Regelungen zwischen den Beteiligten zu erreichen, können diese in der Regel in das Bodenordnungsverfahren übernommen werden.
Im Allgemeinen gestaltet sich die Durchführung eines Bodenordnungsverfahrens sehr aufwändig, da normalerweise die Fronten zwischen Boden- und Gebäudeeigentümern bereits sehr verhärtet sind. In Folge dessen werden die Ergebnisse der Verfahren oft vor Gericht beklagt. Auch wenn viele dieser Klagen ihre Ursache weniger im Bodenordnungsverfahren, sondern vielfach in weit zurückliegenden persönlichen Streitigkeiten haben, verzögern sie doch die Bearbeitung erheblich.
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Ablauf der Verfahren
Vom Grundsatz her werden die beiden Verfahrensarten, abgesehen von der speziellen Zielrichtung, genauso bearbeitet, wie die entsprechenden Verfahren nach dem Flurbereinigungsgesetz (Freiwilliger Landtausch nach § 103a FlurbG; Vereinfachtes Verfahren nach § 86 FlurbG).
Grundsätzlich ist ein wertgleicher Tausch von Flächen vorgesehen. Sind sich beide Parteien hierüber einig, kann auch eine Abfindung in Geld festgesetzt werden.
Wesentliche Unterschiede zu Flurbereinigungsverfahren gibt es bei der Wertermittlung der Flächen. Durch die Bebauung haben die ursprünglich in die LPG eingebrachten Flächen einen mitunter erheblichen Wertzuwachs erfahren. So wurden die Flächen in der Regel als landwirtschaftliche Flächen eingebracht und sind heute oft als Bauland / Gewerbefläche einzustufen. Sowohl der Grundstückseigentümer als auch der Errichter der Gebäude haben einen Anteil an dieser Wertsteigerung (dem einen gehören die Flächen, der andere hat sie durch die Bebauung erst zu dem gemacht, was sie heute sind).
Zum Ausgleich dieser Interessenlagen wird das sogenannte „Halbteilungsmodell“ angewandt. Dabei wird der Wert eines vergleichbaren baureifen Grundstücks um einen pauschalen Abzugsbetrag für die Erschließung gemindert und dann zwischen beiden Parteien hälftig aufgeteilt. Der Gebäudeeigentümer müsste somit beim Kauf des Bodens nur den hälftigen Bodenpreis bezahlen.
Selbstverständlich hängt die Wertermittlung in jedem Einzelfall von den jeweiligen konkreten Umständen ab, so dass diese Ausführungen stark vereinfacht sind und nur als erster Anhalt dienen können.
Die behördlichen Kosten für die Durchführung der Verfahren nach Landwirtschaftsanpassungsgesetz trägt komplett der Freistaat Sachsen.
Nicht von der Kostenübernahme umfasst sind die Kosten für den Erwerb der Flächen, die für die Zusammenführung des getrennten Gebäude- und Bodeneigentums notwendig sind.
Sollten in Einzelfällen Baumaßnahmen notwendig sein (z. B. um eine fehlende Erschließung der Flächen herzustellen) wird hierfür eine Förderung nach der Richtlinie Ländliche Entwicklung (RL LE / 2014) in Höhe von 90 % gewährt.
